专家建议给予首套自住房首付优惠 扩大公积金使用范围

来源:上海证券报 2017-03-03 13:15

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要真正实现“房子是用来住的、不是用来炒的”这一目标,亟须进一步完善我国的住房信贷体系,其重点是探索完善适应我国国情的政策性住房金融体系。建议从以下几个方面着手探索:一是探索实行中性的住房金融政策,防止因利率调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化,进而造成市场需求和房价的大幅波动,诱发系统性房地产风险;二是对于购买中低价位、中小户型、首套自住房的家庭,给予优惠的首付和利率政策;三是进一步改革完善住房公积金制度,稳妥拓宽住房公积金使用范围,加大对住房消费的支持力度,建立统一高效、权责明晰、高效顺畅的管理体系。

住房信贷政策对家庭住房支付能力影响显著

刚刚过去的一年,对中国住房市场来说又是跌宕起伏的一年。受前期积压的住房需求集中释放、资金面相对宽松以及部分热点城市补库存的影响,2016年全国房地产投资增速回升,部分热点城市住房价格上涨较快。特别是去年春节之后,一线城市房地产市场出现明显的量价齐升态势。如按照70个大中城市新建住房价格指数测算,去年3月份一线城市价格同比上涨29.5%,较去年春节前提高了近10个百分点,进而带动二线热点城市价格明显回升,住房市场运行风险进一步加大。在这种情况下,一些热点城市陆续出台了一系列房地产调控措施,包括提高购买二套住房首付比例、提高购房抵押贷款、扩大限购范围等。在这些措施作用下,后续热点城市的住房价格涨幅出现逐步企稳回落态势。

影响房价的因素很多,但纵观历次房地产市场波动与调控过程不难发现,每次住房价格大幅波动的背后都有住房信贷的影子。在我国现行的住房政策体系下,信贷因素往往在市场高涨时推波助澜,在市场回落时釜底抽薪。例如,2015年3月以来,5次降息使5年期以上中长期贷款利率从6.15%降为4.9%。如果按照85折的优惠利率测算,仅贷款利率下降就可以使家庭住房支付能力提高20%以上。这也就不难解释,为什么在利率大幅下调时,会刺激投资投机需求出手,进而使房价显著上涨成为一种大概率事件。

目前,商业银行仍是房地产信贷的主要力量,商业银行的开发贷款与个人按揭贷款占到房地产到位资金的1/3左右,承担着几乎全部住房信贷调控的职责。但是,住房既是一个经济问题,也是一个社会问题。根据第六次人口普查数据测算,全国城市家庭户的人均建筑面积已达到31.6平方米,相当于住房市场化改革之初的5倍,但仍有25.5%的受访家庭人均建筑面积在16平方米以下。这说明,市场机制可以提高资源配置效率,但并不能自动实现住房资源的公平配置。因此,在为真实的自住需求提供住房信贷时,需要统筹考虑效率与公平两方面因素,加快完善政策性住房金融体系。

政策性住房金融体系对市场的健康平稳运行至关重要

首先,制约居民改善住房条件的首要因素是住房支付能力,而住房支付能力不仅与家庭的收入水平和存量财富有关,而且也取决于住房金融的可获得性。在住房金融可获得性方面,政策性住房金融体系可以弥补商业性住房金融的不足之处。究其原因,住房抵押贷款周期长、额度大,信息不对称和不可预见性问题尤为突出,商业性金融机构难以准确鉴别借款人的还贷能力及其变化情况,银行只能根据平均风险水平来确定利率和贷款条件。对于低风险的借款人,相对较高的利率水平导致贷款需求下降。而对于高风险的借款人,相对较高的利率水平导致贷款扩大,形成典型的“逆向选择”问题。银行不得不通过降低住房贷款规模、提高抵押贷款门槛和缩短贷款期限等措施,来控制逆向选择问题。因此,在发展商业性住房金融的同时,还要发展完善政策性住房金融制度,从而提高住房金融的普惠性,促进全民“住有所居”和住房质量的持续改善。

同时,完善政策性住房金融体系可以增强金融体系稳健性,降低系统性风险。一方面,政策性住房金融有利于分散商业性机构业务同质化风险。从住房抵押贷款角度看,商业金融机构面临典型的期限错配问题。例如,住房抵押贷款为长期贷款,而商业银行负债是短期的。商业性住房金融机构的业务相似性,使得这类机构面临相似的风险敞口,在市场出现波动或风险爆发时,更容易产生“拥挤交易”行为。虽然资产证券化等手段可以缓解期限错配问题,但一旦出现经济周期性波动,大量抵押贷款家庭的还款能力将受到冲击,住房抵押贷款占比过高的商业性金融体系会面临较大的风险压力。解决上述问题的办法之一就是提高住房金融机构的多样性,通过发展政策性住房金融体系,降低风险集中程度。另一方面,通过区分政策性业务与商业性业务,为中低收入家庭的住房抵押贷款建立“防火墙”。在经济周期波动时,中低收入家庭的财务状况首先恶化。如果商业银行的中低收入家庭住房抵押贷款比例过大,必然会增加商业银行体系的脆弱性,并有可能造成连锁反应,传染给其他业务。由政策性住房金融机构更多地承担中低收入家庭的贷款需求,则更容易划分市场化行为与政策性行为的覆盖对象,设计出符合不同对象的金融产品和相关税费制度,在风险出现时,也可以有效发挥国家作为最后贷款人的功能。

此外,完善政策性住房金融体系有利于发挥“逆调节”作用,改善宏观调控效果。商业性金融机构以利润最大化为目标,在风险计量和激励机制方面具有追求短期利益的倾向,具体表现为商业性住房金融的顺周期效应明显。即在经济扩张周期里,住房价格被高估,商业性金融机构更愿意放贷,而在经济衰退周期里,住房价格被高估,商业性机构则进一步收紧放贷规模,经济周期波动幅度被放大。政策性住房金融机构不以营利为目的,在经济扩张周期里,居民整体收入水平提高,能够获得政策性金融支持的家庭减少,而在经济衰退阶段里,居民整体收入水平降低,符合政策性贷款条件的家庭增多,其住房贷款规模扩大,从而发挥对经济波动的“逆调节”作用。例如,1991年-1993年日本受房地产泡沫破灭影响,进入经济衰退阶段,商业性住房贷款发放额增长率呈顺周期下降趋势,而同时期政策性住房金融机构的贷款增长率明显上升,与经济周期变化呈反向变化趋势。同样,1993年-1995年日本经济有所恢复,商业性住房金融机构贷款发放额增长率上升,政策性住房金融机构的贷款增长率则明显下降,表现出明显的逆周期特征。因此,政策性住房金融与商业性住房金融形成了一定的制衡关系,降低了整个经济周期波动的冲击力度。

如何进一步完善政策性住房金融体系

中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,要真正实现这一目标,亟须进一步完善我国的住房信贷体系,其重点是探索完善适应我国国情的政策性住房金融体系,建议从以下几个方面着手探索:

一是探索实行中性的住房金融政策。即在贷款利率下调时,适当上调首付比例;在贷款利率上调时,则适当下调首付比例。实行住房贷款首付和贷款利率反向调整政策的目的,是防止因利率调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化,进而造成市场需求和房价的大幅波动,诱发系统性房地产风险。

二是对于购买中低价位、中小户型、首套自住房的家庭,给予优惠的首付和利率政策。为了降低融资成本,还可考虑成立国家住房抵押担保公司,专门为符合条件的中低收入家庭和新市民提供相应的金融服务。

三是进一步改革完善住房公积金制度。住房公积金是在借鉴新加坡中央公积金基础上探索形成的具有中国特色的互助性政策性的住房金融制度。该制度通过封闭运营、低存低贷的互助方式,有效降低了住房消费抵押贷款的成本,大力支持了职工住房消费。但是,社会上也有些人对住房公积金制度的公平性和有效性提出质疑。我认为,在完善政策性住房金融体系的过程中,应统筹考虑住房公积金制度的改革问题,稳妥拓宽住房公积金使用范围,加大对住房消费的支持力度,提高缴存资金的保值增值能力,针对流动人口的特点,规范和简化非户籍缴存职工提取使用手续,建立统一高效、权责明晰、高效顺畅的管理体系。(作者刘卫民 国务院发展研究中心研究员)返回台州365淘房>>

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