2016年台州一手商品住宅年度成交报告

来源:365淘房网 2017-01-16 17:15

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365淘房网·台州

台州本岸房地产营销策划有限公司

2015年12月21日,中央经济工作会议罕见的用325个字长篇阐述了房地产去库存的重要性和政策选择。长期以来,对楼市讳莫如深的地方媒体,开始把去库存放在了显要的位置,虽然仍不忘再加上健康可持续发展这样比较政治正确的词汇。

即使连最乐观的预测,都没有想到这一年房地产会是如此的戏剧性。

对大部分二三线城市来说,限字头政策早在过去两年已经先后松绑,而2016年则在杠杆层面有了更大力度的松绑。降低首付政策、降低契税和二手房营业税年限、降准0.5个百分点,年初的三大利好,形成了与以往政策的叠加效应,营改增,更是给足了二手房交易以及置换型购房的动力,在全国,南京、苏州、厦门、合肥几个城市成为了二线城市的楼市“四小龙”,投资需求显然占了很多比例,在这个大背景下,甚至出现了拍地熔断这样有点黑色幽默的调控措施;而在台州,多个县市区也出现了明显的成交上扬,外来房企在土地市场也是相当活跃。

年中,当杭州也加入了价格飞涨的行列,这一轮的楼市热潮受到了中央层面的关注,与其说是经济层面的因素,不如说是社会层面,甚至政治层面的考虑。9月30日,中央政府紧急出手调控。包括杭州在内的多个城市被紧急刹车。2016年年底,中央经济工作会议与上一年的定调发生了重大变化,其中包含“房子是用来住的,不是用来炒的”、“着力防控资产泡沫”等表述,以及“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”等提法。抛开观点层面的争议,这些表态透露出的信息是,这一轮楼市调整并不会在2017年戛然而止。

而台州,显然不会是该限的行列。在经历了漫长的库存去化期,多个县市区刚刚开始新的楼市阶段,三区两市的融合,城建交通的大发展,板块的调整和整合,以及全装修的逐步实施,都将对台州房地产行业形成新的考验,还有憧憬。

一、宏观经济环境及本地GDP

受国际金融危机、国内宏观经济结构改革等国内外多重因素影响,我国经济增速明显放缓。2012年二季度以来,经济增速已在7.8%以下低位徘徊40个月以上。2016年一、二、三季度我国经济同比增速分别为6.7%、6.7%和6.7%。

事实上,经济的不确定、投资渠道的缺失以及金融市场的松绑,让楼市成为了热点。

2016年,台州围绕“跻身全省经济总量第二方阵”总目标,前三季度,全市GDP增长7.1%,1-11月,全市固定资产投资1959.16亿元,增长14.3%,全省第二。特别是规模上工业增加值增长8%,全省第二,高于全省1.9个百分点,这是多年来少有的高增长。全市经济主要指标全省排位前移。2016年,全市386个重点建设项目全年预计完成投资超过750亿元,增长30%以上。1-11月,交通建设完成投资139.2亿元,增长29.3%创历史新高。

2017年,台州地区生产总值计划增长7.5%以上,固定资产投资增长12%以上,城乡居民人均可支配收入增长7.5%以上。

二、重要楼市政策回顾

 
 

三、2016年台州土地市场成交分析

 

2016年,台州土地市场共成交地块64宗,少于2015年,但地块质量和关注度明显上升。其中,住宅地块成交45宗,出让面积1813937方,建筑面积3848919.96方。住宅地块总数比2015年(43宗)多出两宗。

在成交地块宗数方面,温岭最多,达到14宗。黄岩和和临海各成交9宗;在成交住宅地块方面,温岭和临海达到了8宗,并列首位。黄岩、椒江以及开发区各成交6宗;在成交地块的出让面积方面,温岭成交361956方,位居首位。椒江和路桥分列二三位,其中,路桥基本以安置地块为主;在成交地块的建筑面积方面,温岭成交712067.6方,排名首位。椒江和路桥分别二三位。

·除路桥和玉环以外,各县市区基本都有一宗或以上热门地块出让;

·开发区、椒江区、黄岩区、温岭市、临海市等县市区都出现了激烈竞拍的状态。其中椒江区的推地高峰来的最晚(12月底);

·开发区成交住宅地块与椒江、黄岩区域相同,但地块面积明显偏小;

·外来房企成为土地市场主角,方远、伟星、杨帆、朗成、光大置业等房企则成为土地市场中为数不多的本土亮点;

·除仙居、天台外,其他有热地成交的县市区核心区块都有外来房企进入;

 ·中梁成为外来房企的代表,2015年到2016年累计在台州拿地十宗,分布在开发区、椒江、温岭、临海、黄岩、三门等地;

 
 

2013-2016年,台州住宅地块市场走过了一个周期。2013年,台州多个县市区都呈现出了供地高峰,但随着库存压力不断增大,2014年开始,土地市场逐渐走向了低迷,直到2016年才有所起色,仅路桥及玉环在2016年土地市场中较为平淡。

对大部分县市区而言,2013年的土地市场是一个分水岭,仅路桥、三门、天台以及仙居在2014年仍有不少地块成交,临海供地则相对较平稳。

年度关键词:竞拍 

2016年4月22日,台州经济开发区广场西路北侧地块出让,现场座无虚席,类似场面已经许久未曾发生。当天的激烈场面也拉开了2016年台州土地市场激烈竞拍的序幕。

随后,开发区欧尚地块、开发区吴叶村地块、温岭京都地块、临海杜桥地块、临海大洋街道地块、黄岩德信京都地块、开发区白云小学地块、椒江工人路地块等都取得了高溢价率,部分地块还达到了同区域楼面的新高。

年度关键词:温州房企

外来品牌房企无疑成为了2016年台州土地市场的生力军,其中温州房企是最活跃的代表。其拿地信心之坚定,策略之大胆,直接促成了多宗热地激烈竞拍,甚至让本土房企望而却步。从较早的楼市历史来看,在台州拿地做项目的外来品牌房企不多,本土房企活跃在各个县市区中。而随着市场周期的轮转,整体架构正在悄然发生着改变。

需要注意的是,作为温州房企的代表,2016年刚把总部设到上海的中梁地产,2015-2016年累计在台州拿地10宗,遍布多个县市区,不仅展示了深耕台州的决心,也改变了不少区域的楼面价格体系。

年度关键词:全装修

 全装修交付成为2016年的热词,但仅仅黄岩京都地块等少数出让现场,有明确全装修交付的要求。2016年12月,省里进一步阐述了全装修交付的相关政策,要求中心城区地块必须全装修交付,而是否中心城区地块的认定权限则下放地方城市。

四、2016年台州一手商品住宅市场成交分析 

 
 

2016年,台州一手商品住宅成交37595套,4876626.66方,比2015年有大幅的上升,甚至是常规年份一年半的去化规模。(因台州透明售房网技术原因,本数据包含部分子母套、限价房、安置房等)

其中,温岭成交8284套,排名第一;路桥区成交5323套,排名第二;临海市成交4753套,排名第三。其他县市区的成交表现是,开发区成交3721套、椒江区成交3707套、玉环县成交3547套、黄岩区成交2916套、三门县成交2044套、仙居县成交1957套、天台县成交1343套。

·政策利好的叠加效应以及后期库存房源的减少,是拉动多县市区成交上扬的直接动力;

·八月(开发区、椒江区、路桥区以及黄岩区、仙居县)和十二月(三门、玉环)成为契税补贴截止前的备案红利;

·温岭和路桥成交楼盘数量基数较大,成为贡献年度成交的稳定力量;

·临海、黄岩等区域对新房源依赖度较大,在售房源去化积极性相对不高;

·除三门等少数区域外,大部分县市区的库存都已回归到正常数值,基本表现为,库存往往集中在少数楼盘,而从整体来看,部分板块甚至出现了可售房源紧缺的状态;

·除开发区、三门县以及天台县外,其他县市区的2016年住宅成交都创下近三年的新高;

·房票安置为各县市区的房源去化贡献了力量,但官方尚未公布具体的占比;

·温岭、开发区、临海等区域的新增房源去化效率较高,在新增供应较多的情况下,依然呈现出销售端较为强势的供销比数据;

 
 

台州一手商品住宅2016年的数据创下近三年,乃至台州楼市历史的新高,2014年则是近三年的最低谷。2011年,台州进入楼市限购周期,2012-2013年,整体市场诉求开始回暖,但由于限购政策对购房需求、土地供求等方面的影响,导致2013年成为土地供应爆发的年份,却忽略了对应板块过往的库存数据的分析。2014年,库存压力爆发,土地和住宅成交数量骤减,限字头政策开始退出市场。2015年-2016年,利好政策不断,成交不断上升,2016年末,这一轮库存阴霾期基本结束,台州正在进入全新的阶段。

 
 

从各县市区显性库存和潜在供应的数据来看(未包含部分成交待开发地块),以2016年该区域去化套数作为基数,除黄岩、仙居、天台以及三门外,其他县市区的两个库存去化周期都在半年或一年以内。而对于库存去化周期尚有一年以上的县市区而言,不少库存相对集中在少数楼盘,但仍存在不同板块的市场空间。以天台为例,杨家山1号几乎包揽了该区域大部分的显性和隐性库存,而其他在售项目的可选房源并不多。

 
 

从各县市区2015-2016年供销比数据来看,除开发区以外(2016年新增房源较多),其他县市区2016年相关数值大幅增加,库存去化一直处于攻坚阶段,新增房源去化效率较高,部分区域新房源入市规模明显减少。

 

以台州透明售房网十二月中旬所显示的备案均价(非单个楼盘均价或中位价)作为参考,台州各县市区之间的房价分布没有梯次结构,呈现出中心弱而处处强的状态。作为组合城市,台州各县市区之间往来并不密切,融合度不高,进而使得各地房产市场相对封闭,在城镇化红利期,容易产生多个局部高价位市场。与之相对应的是,市区房价反而成为洼地,缺少对其他区域购买力的足够吸附。

 五、2017年台州土地市场及一手商品住宅市场预测

 2017年,台州将面临新一轮城市发展的机遇。

在推动三区两市融合,乃至台州各县市区互联互通,提升市区首位度,努力进入省内经济第二方阵的诸多诉求下,台州在2016年就进入了发展的快车道,多个产业,多项工程以极高的效率被落实。杭绍台、杭绍台中心站、市域铁路、有轨电车等项目更是飞速推进,其中杭绍台和市域铁路S1线已经实现局部开工,其他工程都在按部就班的进行。

后库存时代的台州楼市遇到了一个大发展的周期。 

·2017年,在去库存诉求减缓的情况下,整体成交量将有一定程度回落,但仍能保持在高位;

·多个外来房企项目将继续展现快节奏的营销策略,从而能在短周期期内贡献可观的备案数据,并彻底改变行业的营销状态;

·土地市场将持续有热地推出,竞拍依然会持续,仍然会有新的品牌房企进入;

·多个项目将面临楼面成本与周边常规价格区间的矛盾,并挑战区域价格的天花板;

·相比限购政策,金融市场的政策变化将直接影响外来房企在台州的活跃程度,或也是本地房企的机遇所在;

·随着城建的快速推进,首位度不断提升,市区板块(开发区以及椒江区核心板块)的价格有望继续走高;

·部分板块仍然会迎来新的综合体项目,区域商业竞争升级;

·121-143平仍然会是最热销的户型区间,而中小户型的选择余地将变大;

 六、2016年台州主城区(椒黄路)返回台州365淘房>>一手商品住宅市场分析

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