首付贷引众人“饕餮” 背后竟“危机四伏”

来源:365淘房 2016-03-14 10:18

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365淘房网 台州讯 一线楼市狂欢大涨之下,首付贷浮出水面,原本买房者需要拿出上百万元甚至数百万元的首付,但通过配资降至只需数十万元。银行三成首付被轻松攻破,原本楼市3.3倍杠杆被放大至10倍。“一些首付贷定位就是为炒房客提供弹药,这样的客源多,也无需筛选。”3月11日,深圳一家资产公司总经理说原本帮助刚需购房者解困的首付贷,在房价暴涨面前异化成炒房者“必备工具”。

记者采访了多位提供首付贷的公司高管,并对当下首付贷产品进行解构,还原首付贷这款产品的原貌,发现该产品通过种种包装,为炒房者提供了弹药。

表面上看来,楼市疯狂时首付贷公司、购房者、银行三者共赢皆大欢喜,然而一旦房价下跌风险来临谁也脱不了干系,所有人将进入共输模式。去年股市场外配资疯狂上涨,最终暴跌中鲜有人全身而退,绝大多数深套其中。

瓦解三成首付

楼市刺激政策袭来,2月央行和银监会发文已将首付最低降至20%,然而一线城市并不在此例,三成首付仍是底线。

然而,这并不妨碍一线城市购房者,首付贷这种场外配资最低只需拿出一成首付便可按揭买房。

上述深圳资产公司总经理告诉本报记者,目前市场上做首付贷定位不一,其本质截然不同。一种是真实的首付贷,往往与开发商合作,为新房提供首付贷,帮助购房者腾挪资金,最低只需一成首付。另一种表面上是首付贷,实际是“套贷”,大多是房地产中介所为,主要针对二手房,“比如深圳主要集中在关内,他们定位为炒房者提供弹药,这样客源多,规模大”。

如何“套贷”,在房地产中介已经是公开的秘密,即签订阴阳合同,一份真实合同,一份将房价做高的虚假合同,这样最终几乎可以首付全免,炒房者只需每月月供。这中间需要先按虚假合同付三成首付过账,银行才会审批按揭贷款,那么这三成首付就可以从地产中介通过首付贷的方式获得,等按揭批下来钱回到中介账上,购房者只需付短期利息即可。

神奇的“首付贷”,通过场外配资行为,瞬间将三成首付的监管规定轻易瓦解,变成一成甚至零首付,更大的风险转嫁给银行。

51金融董事长李锡告诉本报记者:“一旦房价下跌较大,炒房者可以断供弃房,最大损失为一成首付和供楼款,首当其冲是断供首付贷,接下来是断供银行按揭款,最大的风险留给了银行。”

首付贷盛宴始自去年下半年,北上深楼市这一轮发烧也是始自去年。人行深圳中心支行公布的统计显示,2015年12月末个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40%。

去年正是首付贷业务最为火热之际,买房者在杠杆加大之下纷纷冲入楼市。2015年深圳楼市成为全国涨幅之最,新建商品房涨幅为47.5%,上海、北京分别以18.2%和10.4%位列二、三位。

首付贷的冰山浮出,链家等房地产中介机构的“首付贷”业务已停。首付贷盛宴由房地产中介、开发商、P2P、资产公司、小贷公司等多主体参与。

3月6日,中信证券研报称,据不完全统计,目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、三六五的安家贷、搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、中国农业银行的农民安家贷等。

首付贷业务当中,同样充斥鱼龙混杂,一些首付贷公司严格风格,只对首套房、刚需客提供首付贷,对二套以上的买房者拒之门外。此外一些房价平平的城市也有首付贷,与开发商合作去库存。因而业内也在呼吁首付贷业务叫停不能一刀切,要区别对待。

P2P平台石榴壳董事长李家安称,公司推出的是改善型购房“首付贷”,为购房者垫付一定比例的首付款,其还款来源为上一套房产出售,其中并无杠杆。实际上是一款信贷产品,帮助改善型购房者提供资金“过桥”。

广州e贷总裁方颂则建议,对于首付贷不要全国一刀切,多考虑广州的实际情况,在风险可控和严密关注风险的情况下,支持去库存和刚需购房者。广州全市2015年一手住宅均价环比仅上涨了1.22%,去年广州全年CPI涨幅1.7%,房价涨幅未能跑过CPI。

最后的买单者

目前,北上深都就首付贷着手摸底,拟了解首付贷规模到底有多大,下一步如何采取行动。

“现在大家都纷纷把‘首付贷’这三个字砍掉,3·15来了,大家都怕3·15。”上述深圳资产公司总经理说,很多房产中介、P2P平台都停止了该业务,也不募资了,怕政策风险,怕被罚。

此前,首付贷业务风生水起,民间金融转向这一业务的越来越多,形成了一股强大的合力。在他们看来,抵押或信贷产品中首付贷目前暂时风险最小,收益稳定。

本报记者对比多家首付贷价格费率发现,一类是有房产抵押,将服务费、利率等各项费用折算成年化利率为15%上下;一类是没有房产抵押的信用贷,各种费用折算成年化利率在18%上下,最高的甚至超过20%。

为什么这些民间金融都喜欢做首付贷业务呢?“限制用途是购房,其他信贷产品风险更高,借款给他没有办法限制用途。”上述深圳资产公司总经理称,由于经济下行,个人贷款用于经营和消费的风险也在提升,一线城市房价目前来看还是坚挺,被看作是民间金融最好的去处。

他表示,一些为炒房者打开方便之门的首付贷公司,对购房者的收入、信用等根本不审核,其标准只有一个,那就是银行通过按揭,首付贷审核就可通过,反正最终风险都转嫁给了银行。

房价上涨为首付贷提供了广阔的市场,但是一旦房价下跌,或者是失业率升高,房贷违约率就会上升。

深圳互联网金融协会秘书长曾光称,首付贷变相降低了购房者的首付比例,会把不合格的购房者放进来。而央行之所以规定一线城市首付比例要到30%、40%,就是为了保证购买者有还款能力。

曾光认为,那些连首付都拿不出来的买家,本来只能买100万元的房子,却通过首付贷偏要买300万元的房子,这样将形成不良后果。“一是购房能力不足,可能最后形成履约风险;二是把炒房者放进来了,他们希望首付比例越少越好,撬动的杠杆越大,上涨过程中牟利就越大。但一旦房价波动,首付贷的投资人将面临本金损失,银行也面临房贷履约风险。”

目前,深圳、北京、上海都相继对首付贷进行摸底。本报记者获悉,深圳首付贷规模在30亿元以上,北京、上海规模虽然未出来,但从其他数据来看真实的数额也将不少。

盈灿咨询研究员陈晓俊分析称,根据不完全统计,自2015年7月起至今年2月,共八个月的时间里P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。

而在网贷行业之外,业务参与主体还包括地产中介、小贷、担保公司、资产公司等等,甚至银行也参与其中。

首付贷在上述三个城市规模到底有多大,很难有一个确切的数字,因为很多公司即使是做该业务,也归于其他业务。

上述资产公司总经理称,规模最大的还是地产中介,据他了解有的房产中介一家首付贷规模就达数十亿,“那么其他大中介公司也在做,真实的数字应该也不会少到哪里去”。

冰山虽未浮出水面,但最怕的是更多沉于水下。原本三成首付的规定,购房者的杠杆率为3.3倍,但是经过首付贷实际上只需付一成首付后,购房者杠杆率升至10倍,这种场外配资使炒房者轻松撬起每套价格数百万元、上千家的房子,房价也跟着节节上涨。

“大部分都是炒房者,刚需首套一看就能看出来。”深圳某银行专门负责按揭的个贷经理告诉本报记者,炒房者不仅仅是利用首付贷炒房,对于限购等多项房地产调控,都有其他多种手法拆解。返回台州365淘房>>

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